Immobilienwechsel: Wie Sie strategisch am besten vorgehen | FLZ.de | Stage

Es ist ein Balanceakt: Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihren Wohnraum nach Familiengründung vergrößern oder ihn im Alter verkleinern wollen, haben nicht selten ein Liquiditätsproblem. Immerhin braucht es für die Finanzierung der neuen Immobilie in der Regel das Geld, das beim Verkauf der alten flüssig wird. Wie also vorgehen? Antworten auf wichtige Fragen:

„Man befindet sich in einer Patt-Situation“, sagt Jan Mettenbrink vom Immobilienverband Deutschland. „Man kann das alte Haus nicht verkaufen, ohne etwas Neues gefunden zu haben. Und man kann das Neue nicht kaufen, ohne das Alte zu verkaufen.“ 

Am besten ist es, wenn Käuferinnen und Käufer vorher gründlich recherchieren und ihre Entscheidung gut vorbereiten. „Die Abwicklung sollte dann in wenigen Monaten über die Bühne gehen“, so Markus Budde, Spezialist für Baufinanzierung beim Finanzdienstleister Dr. Klein. 

Dann kommt es darauf an, möglichst im besten Moment eine Entscheidung zu treffen. Ob erst der Kauf oder erst der Verkauf ansteht, hängt unter anderem von der Marktsituation ab. 

„Wichtig ist, den Immobilienmarkt zu erkunden“, sagt Budde. Mit Unterstützung eines Maklers oder anderer Fachleute können potenzielle Käufer am besten ermessen, welchen Wert ihr altes Haus oder ihre Wohnung hat und was die Immobilien kosten, die eine Option für den Kauf sind.

„Viele Verkäufer überschätzen den Wert ihrer Immobilie und wundern sich dann, wenn sie sie nicht schnell zu diesem Preis verkaufen können“, sagt Roland Stecher, Immobilienexperte bei der Verbraucherzentrale Bremen. „Wir raten, die eigene Immobilie lieber konservativ zu bewerten als zu hoch. Wenn sie dann später doch einen höheren Preis erzielt, umso besser.“

Ist noch Zeit bis zum gewünschten Verkaufstermin, kann es sich unter Umständen sogar lohnen, das Haus bis dahin zu sanieren. Etwa die Heizung auszutauschen oder Dach und Fassade zu dämmen. „Das steigert den Wert der Immobilie und überzeugt Käufer, die diesen Aufwand später nicht auf sich nehmen wollen“, so Roland Stecher.

Bei der Suche nach der neuen Immobilie ist darauf zu achten, dass sie ins Budget passt. „Die Immobilienpreise haben in den vergangenen Jahren kräftig angezogen. Es kann durchaus sein, dass die neue Immobilie deutlich teurer ist als die alte und sich allein vom Verkaufserlös nicht bezahlen lässt“, so Roland Stecher. Das muss also bei der Finanzierung eingeplant werden.

Werden Verkauf und Kauf gleichzeitig abgewickelt, fallen keine zusätzlichen Kosten für eine Zwischenfinanzierung an. „Es wird aber selten klappen, die alte Immobilie zu verkaufen und gleichzeitig den Kaufvertrag für die neue zu unterschreiben“, sagt Jan Mettenbrink.

Liegen mehrere Monate zwischen Kauf und Verkauf, sei in der Regel eine Zwischenfinanzierung notwendig. Schließlich muss der Käufer die neue Immobilie schon bezahlen, wenn die alte noch nicht verkauft ist.

Eine Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiger Kredit mit einer festen Laufzeit. Er kann jederzeit zurückgezahlt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. „Die Banken bieten Zwischenfinanzierungen flexibel für verschiedene Zeiträume an“, so Markus Budde. „Die Laufzeit beträgt maximal 24 Monate, so viel Zeit kann also zwischen dem Kauf der neuen und dem Verkauf der alten Immobilien liegen.“ 

Er rät, sicherheitshalber immer eine Zwischenfinanzierung mit der Bank zu vereinbaren. „Sollte sie dann nicht nötig sein, weil das Geschäft doch schneller abgewickelt wird, kann der Kunde kostenfrei auf die Zwischenfinanzierung verzichten.“

Auch Jan Mettenbrink hält eine Zwischenfinanzierung für eine gute Lösung, wenn es um die Überbrückung von ein paar Monaten geht. Längere Zeiträume zwischen Kauf und Verkauf würden dagegen „gern mit einem Hypothekendarlehen auf die neue Immobilie abgesichert, das ins Grundbuch eingetragen wird.“

„Ja, die ausstehende Kreditsumme wird vom voraussichtlichen Verkaufserlös abgezogen“, so Markus Budde. Ist das neue Haus oder die neue Wohnung deutlich teurer als der erzielte Verkaufserlös minus Restschulden, müsse ein weiterer Immobilienkredit aufgenommen werden - doch „da der Verkaufserlös als Eigenkapital eingebracht wird, kann der Kunde mit günstigen Zinskonditionen für den neuen Kredit rechnen.“

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