Angespannte Lage auf dem Ansbacher Immobilienmarkt | FLZ.de | Stage

Der Ansbacher Immobilienmarkt bleibt schwierig. Trotz der widrigen Umstände, die der Ukraine-Krieg mit sich gebracht hat, übersteigt die Nachfrage weiter das Angebot. Nach Ansicht von Fachleuten wird sich das auch nicht so schnell ändern.

Das bestätigen übereinstimmend Vertreter von Sparkasse Ansbach, VR-Bank Mittelfranken Mitte und Hypo-Vereinsbank. „Die Region ist eine beliebte Wohngegend und hat zuletzt von einer durch die angespannten Wohnungsmärkte im Städtedreieck Nürnberg-Fürth-Erlangen verstärkten Stadtflucht profitiert“, erklärt Harry Bermüller, Regionalbereichsleiter für das Privatkundengeschäft in Franken und Nordbayern bei der Hypo-Vereinsbank. Die VR-Bank spricht in einer Pressemitteilung von einem „angespannten Mietmarkt“.

Wenn Lage und Ausstattung sehr gut sind, verlangt so mancher Vermieter eines Neubaus in Ansbach inzwischen bis zu 11,50 Euro je Quadratmeter, wie die Hypo-Vereinsbank analysiert hat. 7 Euro markieren nach den Erhebungen der Bank das untere Ende der Preisskala bei einfachen Wohnungen (jeweils basierend auf einer 75 Quadratmeter-Wohnung).

Roland Lenz, der das Immobilien- und Verbundgeschäft als Direktor bei der Sparkasse verantwortet, spricht von 5 bis 10 Euro. Wobei auch er weiß, dass bei Neubauten mitunter noch kräftiger zugelangt wird. Die niedrigen Preise indes gibt es in aller Regel nur, wenn die Wohnung nicht energetisch saniert ist. Anders gesagt: günstige Miete bedeutet hohe Heizkosten.

Die Immobilienfachleute hoffen, dass geplante Bauprojekte wie jenes am Ansbacher Messegelände endlich vorankommen, um für etwas Entspannung auf dem Markt zu sorgen. Auch Projekte wie der 3. Bauabschnitt „An den Linden“ am ehemaligen Telekom-Areal oder auch das Baugebiet „Brandlesweg“ in Hennenbach würden hier helfen, so Bermüller. Die VR-Bank Mittelfranken-Mitte beklagt, dass sich manche Genehmigungsverfahren wie bei Weinberg-West sehr lange hingezogen haben.

Wirklich lösen werden die Projekte in der Pipeline das Problem ohnehin nicht. Es gibt schlicht zu viele Bauwillige und zu wenig Baugebiete. Speziell in der Stadt Ansbach sei Bauland „extrem knapp“, stellt Roland Lenz fest. Der Quadratmeter kann hier bis zu 400 Euro kosten, in günstigen Fällen sind es gut 200 Euro. Geht man ein bisschen weiter raus kann man auch für 120 Euro fündig werden.

Immobilienfachmann Lenz sieht für Ansbach noch immer Nachholbedarf beim Geschosswohnungsbau, der lange vernachlässigt wurde. Nicht nur aus Gründen der Nachhaltigkeit (Stichwort Flächenverbrauch) und der Innenverdichtung sei dies sinnvoll. Aus Sicht des Bankers ist es auch ein guter erster Schritt zum Eigenheim, um die Eigenkapitaldecke für die Anschaffung eines Einfamilienhauses dicker zu machen. Mindestens zehn Prozent des Kaufpreises sollte man mitbringen, sagt Lenz. Mehr ist natürlich besser.

Wer eine gebrauchte Immobilie kauft, zahlt in Ansbach je nach Ausstattung und Lage in der Regel 3000 bis 4000 Euro je Quadratmeter, außerhalb geht es auch etwas günstiger, erläutern die Banken. Eine neue Eigentumswohnung kostet nach den Hypo-Daten zwischen 4000 und 5000 Euro je Quadratmeter. Lenz ist etwas zurückhaltender und nennt bis zu 4500 Euro als Obergrenze. War früher die Lage der alles bestimmende Faktor, gewinnt zunehmend auch die Energiefrage an Gewicht bei der Kaufentscheidung.

Der Sparkassenvertreter beobachtet erste Anzeichen für eine „Rückkehr zum Normalzustand“. Die vergangenen Jahre konnten die Verkäufer einfach den Wunschpreis aufrufen und haben ihn bekommen. Nun seien die Käufer zurückhaltender und das wird mittelfristig zu einer „ausgewogeneren Situation“ führen, ist er überzeugt. Die VR-Bank sieht das ähnlich und spricht davon, dass inzwischen wieder über Preise verhandelt wird.

Trotz der enormen Teuerung auf dem Bau sehen die Banker eine Immobilie noch immer als solide Geldanlage. „Es ist auch eine gute Möglichkeit, um Eigenkapital der Inflation zu entziehen“, sagt Hypo-Mann Bermüller. Zwar steigen die Zinsen in den vergangenen Wochen sukzessive, doch mit aktuell um die vier Prozent liege man historisch betrachtet noch immer günstig, gibt er zu bedenken.

Angehende Immobilieneigentümer sollten sich dieses Niveau möglichst langfristig sichern, raten sie. Lieber sollte man bei der Immobilie selbst ein bisschen kleiner denken. Lenz rät ebenso wie die VR-Bank bei der Finanzierung zu einem Mix der Laufzeiten. Wenn die Zinsbindung zu unterschiedlichen Zeiten ausläuft, sorge dass für Entspannung. Auch Bausparverträge oder sogenannte Forward-Darlehen seien eine Möglichkeit, um künftige Zinssteigerungen abzufangen, betont die Hypo-Vereinsbank.

Die VR-Bank rät dazu unter den gegebenen Umständen, wirklich ganz genau zu rechnen. Denn bei einer Kreditsumme von 500.000 Euro, einem Zinssatz von vier Prozent und einer Mindesttilgung von zwei Prozent, kommt man zu einer monatlichen Rate von 2500 Euro. Und dabei gilt es auch zu berücksichtigen, dass die Lebenshaltungskosten ja deutlich steigen.

Unbedingt nutzen sollten Bauwillige und Immobilienkäufer die Fördermöglichkeiten für Familien durch die Landesbodenbank, heben Sparkasse und VR-Bank hervor. Stadt und Landkreis würden hier beraten. Wichtig sei jedoch immer, dass die Mittel vor dem Unterzeichnen des Kaufvertrages beantragt werden, so Lenz.

Robert Maurer